株式会社ジョン石橋ビルダーズ | 日記 | 『基本法令調査』　リフォーム工事見積前の事前調査の必要性

昨今はリフォーム工事が話題に上がりますが

本当は、そんなに簡単に増改築工事ができるとは限りません。
ホームページや宣伝広告でよく記載されておりますが
法令違反になることが多々ございますので

これからリフォームを考えている方は是非刮目願います。

こちらは、先日の回答書でございます。
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このたびは、弊社へ御見積依頼を御下命賜り感謝申し上げます。
さて、某建設会社が施工しております新築後のリフォームに関しまして。
　誠に恐縮でございますが大至急、以下の資料を弊社に送付して頂けますでしょうか？
①【建築確認申請曲面一式（控）　（申請書一式及び添付曲面一式）】
現況確認内容と関灘様の御要望より、判断を致しますと『法的手続き』が必要である　
可能性が高いと思います。つきましては弊社としましても御客様の為にとりましても
『法令遵守』を第一に業務を行っております。
現状では、その判断が明確ではございませんので弊社への工事内容が法的に合致する
否かを確認した上でないと、工事見積書作成はし難いと考えております。
　この件に関しましては通常の営業行為の枠を超える作業でございますので
誠に大変恐縮でございませんが、『基本法令調査』に当たりますので、
別途にて調査費用が発生致します。その上で法令適合確認を行い適正と判断されれば
『リフォーム工事御見積書』を無料にて作成させて頂きたく存じ申し上げます。
②『基本法令調査』を行う場合は、住友林業様の設計意匠図を確認させて頂き、
住友林業様との【打合せ議事録簿等】を確認させて頂けますでしょうか？
それらが無い場合は、お客様からの委任を賜った上で、元請様の担当建築士との
内容確認をさせて頂きたいと存じ申し上げます。
③お客様邸は現在『建築確認』を受理した上での工事中でございます。
昨今、建築行政も法令遵守指導に関しては力を入れておりまして弊社と致しましては
関灘様が安心且つ将来の支障無きよう御協力させて頂きたいと存じております。
　ですので、状況に応じて現段階では時間的に当月着工引渡しは予め限定し難い事で　あることを申し伝えておきたいと思います。
　
弊社は、建築業許可証16種を取得している建設会社であり建築設計事務所であり
法令遵守を正として実施している地元は世田谷区の会社でありますので
法令違反の施工はいたしておりません。
よって、上記に記しました『基本法令調査』をさせて頂いた上で、リフォームの御見積書作成をさせて頂きます。どうか、その際には御寛恕賜ります様、お願い申し上げます。
　尚、参考までに『違法建築物に対する措置』に関する文面を添付させて頂きます。
どうか、査収の上、御留意の程を願い申し上げます。
 
 
 
【違反建築物の是正指導】
建築基準法第9条第1項において、『建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づいて許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、修繕、模様替え、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる』と規定されております。
違反建築物の是正に関して、行政指導を無視し、是正を行わない場合は、建築基準法第9条1項、7項、10項に基づく、工事停止、使用禁止、除却などの行政命令が出されることになります。
この命令に従わない場合には、建築基準法第98条により、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金に処せられる場合があります。
また、命令を受けた場合には、建築基準法第9条第13項により、建物の所在地、命令を受けた人の住所、氏名等を記載した標識が現場に設置され、掲示板に掲載されることになります。
 
【関係業者の処分】
違反建築を安易に引き受ける設計者・施工業者にも責任が問われます。
違反建築に関係した業者等には，業務の停止や営業許可・免許の取り消し等の行政処分が行われることがあります。
設計した建築士・・・建築士法による処分
工事をした建設業者・・・建設業法による処分
宅地建物取引業に係る取引をした業者・・・宅地建物取引業法による処分など

【行政代執行】
違反建築が行われた場合、それを是正させ適法な状態にすることが重要です。行政代執行は、その是正のための最終手段で、安全で安心なまちづくりのための強力手段です。
本来、違反建築を是正するのは、所有者や行為者にあります。しかし、市が行った是正命令に従わない場合は、所有者や行為者に変わって市が是正工事実施することを行政代執行といいます。行政代執行は、当該物件の違反指導や命令を無視した悪質な違反建築で、放置すれば、周辺の住環境に与える影響や市民の遵法精神に対する社会的影響、今後の本市における違反指導行政に悪影響を及ぼす恐れのあるものに対して行うもので、建築基準法第9条第12項により、履行されます。
なお、行政代執行にかかった費用は全額違反者に請求をいたします。
【罰則強化】
平成19年の建築基準法の改正において、命令違反にかかる罰金を大幅に引き上げるほか（最高50万円→最高300万円）、不特定又は多数の者が利用する建築物に関する構造、防火等直接生命にかかわる規定の命令違反について法人重課を最高1億円とする。

【罰則規定】
（1）3年以下の懲役又は300万円以下の罰金（法第98条）
例1．違反建築物に関する法9条第1項に基づく命令又は同条第10項前段の緊急の場合の工事停止命令に違反したもの
例2．構造耐力等の規定に違反した設計者、設計図書を用いないで施行した工事施工者
（2）1年以下の懲役又は100万円以下の罰金（法第99条）
例1．建築確認の申請をしなかった建築主
例2．中間検査・完了検査の申請をしなかった建築主
上記以外にも、違反の内容によって、100万円の罰金から30万円の罰金が定められています。（法第100条から法第106条）
 
【命令までの措置】
（1）現地調査
現地パトロール、他部署、地域住民等からの連絡（通報）があった場合は、現地調査を行います。
注意：（1）の現地調査の結果、違反の緊急性や危険度が高い場合は、その場で同法第9条第7項又は同条第10項に基づく「緊急命令」が出されます。
（2）事情聴取
現地調査の結果、不明な点がある場合は、建築主、設計者、工事施工者に来庁を求め、事情を伺います。
建築主、設計者、工事施工者が不明な場合は、現地に『来庁依頼書』（別名：青紙）を添付しますので、速やかに電話連絡の上、来庁命令を促されます。
（3）指示書の送付（行政指導）
事情聴取に応じない、現地調査の結果明らかに危険な場合などは、指示書を送付し、是正を求めます。また、必要に応じて、現地に『工事停止』『使用停止』（別名：赤紙）の添付を実施します。
（4）予告通知
是正指導に応じない場合、危険性が高い場合は、建築基準法第9条第1項の命令を行うために事前に同法第9条第2項に基づき、あらかじめ命じる内容とその理由を交付し、弁明の機会を与えますが、抗弁は却下されます。
（5）本命令
法第9条第1項の命令が出されます。命令が出されると、公告と現地に標識が設置されます。また、設計した建築士、工事をした建設業者、宅地建物取引業に係る取引をした宅地取引業者は、法第9条第3項の規定により監督する国土交通大臣又は都道府県知事に通報・通知されます。
※公告と標識は、命令が出されている建築物を第3者が購入した場合、命令が建築物を購入した第3者に移行することになるため、広く注意喚起を行うために実施します。
（6）行政代執行
命令に従わない場合は、市や区が行政代執行により実施し、それに要した費用は違反者から必ず徴収します。
（7）告発
検察庁に告発をして、処分を求めます。
 
以上、上記に記載しました事が、状況により十分に懸念されます。
どうか御留意願います。