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株式会社ジョン石橋ビルダーズ の日記

住宅デー相談会における『増改築を御希望の相談』

2017.06.18

東京土建世田谷支部喜多見分会の住宅デーの建築相談で お客様から御相談されました内容の弊社の回答を公開します。
お客様へ

事前法令調査の報告をいたします。

送付して頂きました資料の計画図より判断しますと、
・計画建物は「1戸の住宅」の住宅として計画されております。
これを基に現地確認し世田谷区役所及び法務局の登記状況を事前調査しました。

1.計画敷地には既存住宅があるので、確認申請上「敷地分割」が必要。
(建築基準法上、原則として1敷地には1用途の建物しか建てられない)

2.建築基準法上、建物は2m以上接道しなければならないが、
今回計画では「既存住宅」「新築住宅」各々接するようにする必要がある。
ただし、前面道路は建築基準法42-2道路(みなし道路)であり、
現況で幅員4m未満であるので、建築行為を行うにあたり、
前面道路が4mを確保できる部分までセットバックが必要である。
その際、当該通路部分は4m以下なので、建築基準法上の接道条件を満たすことができない。
結論として、入手資料の計画は基本的に敷地分割での建築不可能である。
また面積計算等にもその旨を配慮しておらず、計画前の事前調査をしていないように痛感。
つまり、無償であった為、先の設計事務所は、適当で、いい加減だったことが判明しております。


「同一敷地上での増築計画」の可能性について
1.住宅の形式として「2世帯住宅」の考え方があるが、
 世田谷区では「別当形式の2世帯住宅」は建築主事の判断により認めていない。
 また、世田谷区の場合は「増築部分が平面かつ立面的に、その接続部分の1/2以上を占めなければならない。」と指導している。
 結論として、現段階の計画を渡り廊下形式で「増築」申請することは不可である。

2.当該敷地は昭和48年に準防火地域に指定されている。
 この場合、昭和48年以前に建築されたものに関しては「既存不適格建物」であり、増築の際も50㎡までは既存部分の防火対策は緩和されている。
 但し、登記簿上昭和51年に50㎡を超える新築登記がされており、この緩和も適応できない。
既存住宅に増築する場合は既存建物部分も含めて外壁及びサッシを「既存遡及」する必要がある。
 結論として今回の必要機能を有する増築計画に場合は、既存住宅も含めた改修が必要となり母屋も巻き込まれた計画となります。

3.「用途上不可分」の計画による別棟計画は、増築行為として可能性はありますが
 住設機器の台所、便所、浴室の機能の一部が計画できず、生活に支障を有する可能性が高い。
 また、「用途上不可分」については建築主事の判断を要する必要があり、
計画調整にかなりの時間を有する可能性も高い。
結論として、現状においては、要求条件を充分にクリアできる計画は難しい。



『登記上の注意点』について

法務局にて土地建物の全部事項証明書を入手した。
・建物については4建物の登記があり、現状との相違があると考えられる。
・融資についても支障がある可能性が高い。 ・登記簿内容の整理が必要である。


最終結論と考察

今回計画では、既存住宅を生かした状態での計画は
設計増築するにしても、解決すべき事前事項が 複雑且つ多様すぎて、一般的な設計計画や設計契約、施工契約以前に クリアすべき事項が複雑に絡み合っており増築工事以外に想定外工事がある。   最終結論として今回計画は抜本的な計画方針の見直しが必要である。
今後の方向性としては、ファイナンシャルプランナーとのコンサルティング契約や弊社と仮設計契約締結後に
増改築工事への手続きを進捗しなければならないかと思われます。


尚、今回は弊社ホームページにて、東京土建世田谷支部喜多見分会【住宅デー】に来訪されましたので、ここまでの事前調査費用は、無償でございます。
本来なら建築設計事務所としての『事前法令調査』費用として
有償であることを御留意願います。

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